Quel bien immobilier acheter avec la loi robien ?

Acheter-un-bien-immobilier

Vous souhaitez investir dans la loi Robien, mais vous hésitez à choisir le bon type de bien immobilier à acheter. Afin de vous aider à rentabiliser votre investissement, commençons déjà par le commencement. Découvrez dans cet article tous les types de biens immobiliers éligibles à la loi Robien. Mais avant tout, découvrez le principe de ce dispositif de défiscalisation, ses avantages fiscaux, ses conditions d’éligibilité, etc.

Quel est le principe de la loi Robien ?

Le principe de la loi Robien est assez simple. Vous achetez un bien immobilier neuf, en état de futur achèvement, ou un local ancien qui a été modifié pour devenir une habitation. Vous l’investissez sous le dispositif de défiscalisation Robien et vous bénéficiez d’une réduction du montant de votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Ce pourcentage sera relatif à la durée d’engagement de location que vous aurez choisie : 9 ans, 12 ans ou 15 ans. Il peut notamment varier de 50% à 60%, lequel sera encore à multiplier par le TMI ou taux marginal d’imposition.

Quels sont les avantages de la loi Robien ?

Le premier avantage considérable du dispositif de défiscalisation Robien reste évidemment la réduction fiscale. Pour les 5 premières années, le montant de la déduction est de 8% du montant du bien multiplié par le TMI. Pour les 4 années suivantes, il sera de 2.5% de ce montant, toujours à multiplier par le TMI. Ce qui vous donne 8 x 5 + 2.5 x 4 = 50% de réduction totale au bout des 9 ans d’engagement de location de votre bien immobilier.

L’autre avantage est la plus-value éventuelle, laquelle bénéficie d’une exonération totale d’impôts, au moment de la revente après 15 ans d’investissement. Généralement, cet impôt sur le revenu est de 27% de la valeur du bien. Avec le dispositif de défiscalisation Robien, vous n’aurez pas à payer d’impôt. Toutefois, sachez que la revente n’a rien d’obligatoire. En fait, elle demeure totalement optionnelle.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Robien ?

Dans un investissement sous la loi Robien, il y a un plafond à respecter sur les loyers. Celui-ci correspond à la valeur établie par la loi dans un zonage prédéfini. Même si le bailleur peut louer son bien à un proche descendant ou ascendant, lequel ne fera pas partie de son foyer fiscal, il devra se conformer à ce plafonnement des loyers.

A cela s’ajoute le choix du bien immobilier, lequel devra être un logement neuf ou en état de  futur achèvement. Il peut également être un local n’ayant pas été destiné à un logement mais qui a, par la suite, été transformé en tant que tel. Après, il y a aussi l’engagement du bailleur à louer nu son bien immobilier. Son ou ses locataires devront l’utiliser en tant que résidence principale.

Ce sont généralement les principales conditions qu’il faut respecter pour bénéficier des avantages fiscaux proposés par la loi Robien. Vous pouvez vous faire aider par un professionnel pour vous guider dans les démarches à réaliser pour ce type d’investissement immobilier.

Comment investir dans le neuf avec la loi Pinel ?

conditions à suivre pour investir dans le neuf

L’investissement dans l’immobilier locatif, via la loi Pinel, peut se faire aussi dans l’ancien. Toutefois, les conditions qui l’encadrent, et les travaux obligatoires, entre autres, rendent ce type d’investissement difficile, et découragent, ainsi, la plupart des investisseurs. En effet, certains investisseurs préfèrent rester dans le neuf.  Mais, pour réussir dans le neuf, selon l’objectif de la loi Pinel, il faut maîtriser le chemin à suivre.

Acquérir un logement neuf

Tout d’abord, il faut acquérir un bien neuf. Les logements neufs sont faciles à reconnaître, car  ils sont vendus sous le régime de la TVA immobilière, à 20 %. Alors que l’ancien, lui, est soumis aux droits de mutation à 5,80 %.

En général, un achat d’un bien neuf, non seulement, donne la possibilité de construire de nouveaux logements, mais, aussi, dès l’acquisition, il assure un minimum de performances et de solidité. En plus, il est plus facile d’acheter un, ou deux, logements neufs par an, ce qui est possible avec la loi Pinel, par rapport à l’ancien, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.

Il est, également, possible d’acquérir, un logement neuf,  sans apport, en effectuant un prêt, auprès d’une banque. Ce prêt sera à rembourser sous forme de mensualités, appelé l’effort d’épargne. Le bien est financé par l’avantage fiscal, les loyers perçus et ce dernier.

Les critères d’achat

L’achat d’un bien neuf doit se faire, pour que l’investissement soit rentable, sous certains critères. Parmi ces derniers, on souligne :

  • les prix du marché : il faut faire une comparaison des prix des logements neufs dans la zone convoitée ;
  • la situation économique de la ville : la rentabilité locative d’un bien immobilier, dépend, généralement, du dynamisme économique de la ville ;
  • l’évolution démographique : la croissance de la population aboutit, forcement, à une augmentation de la tension immobilière, ainsi, lorsque la demande est plus forte que l’offre, cela garantit la bonne mise en location de votre bien.

Les conditions à suivre pour investir dans le neuf

Pour profiter de ses avantages fiscaux, la loi Pinel impose des règles à suivre, qui se repartissent en deux catégories. D’une part, le logement doit :

  • être loué nu, et à titre de résidence principale ;
  • respecter les réglementations en vigueur ;
  • respecter les plafonds de loyers ;
  • respecter le zonage Pinel : A bis, A, B1 éligibles jusqu’en 2021.

D’autre part, le propriétaire :

  • peut louer le bien à un ascendant ou descendant, mais seulement s’il ne fait pas partie du foyer fiscal ;
  • doit respecter la durée de location.

En outre, le propriétaire doit respecter le plafond de ressources dicté par le zonage Pinel.

Dès lors, une fois que ces conditions soient remplies, ce régime permet d’obtenir des avantages financiers considérables. À savoir :

  • une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21%, soit au maximum 63 000 €, pour un bien de 300 000 € avec un engagement à la location de 12 ans ;
  • une anticipation des rentes du patrimoine à la retraite, grâce aux loyers perçus tous les mois.

Comment louer en LMNP ?

Pour se loger, beaucoup de Français sont à la recherche du confort. Et pour une solution de facilité,  certains, privilégient souvent le logement meublé, par rapport à celui du vide. Cette situation incite les investisseurs à se pencher vers la location en LMNP, en espérant des avantages fiscaux. Mais pour ne pas se planter, il faut bien savoir le fonctionnement de la location en ce dispositif.   

La démarche à suivre pour une location en LMNP

Tout d’abord, il est nécessaire de rappeler que louer en LMNP est un pur investissement immobilier locatif, qui exige des conditions à respecter. En effet, pour y profiter, il faut que le particulier loueur ait un statut d’un LMNP, c’est-à-dire, avoir un revenu locatif maximum de 23 000 €, ou qui ne dépasse pas 50 % de ses revenus globaux par an. Il s’agit d’un acquéreur, ou d’un propriétaire d’un bien immobilier meublé. Et pour être considéré comme ce dernier, le bien, en question, doit être suffisamment équipé en meubles, et équipements, de façon que le futur locataire puisse s’y installer sans avoir meublé, ou équipé le logement. C’est-à-dire, le but, c’est que le locataire puisse vivre dans le logement, avec ses bagages personnels seulement. D’ailleurs, depuis 2015, le gouvernement a déjà dressé une liste obligatoire des meubles qu’un logement meublé doit contenir. En effet, cette liste présente certains éléments, comme, entre autres, une literie complète, des plaques cuisinières, des ustensiles de cuisine, un réfrigérateur, du matériel d’entretien, des luminaires.

Les biens concernés

Il s’agit d’un bien classique, comme une maison, ou un logement dans un immeuble, ne proposant aucun service à ses locataires, ou d’un appartement en résidence services. Pour ce dernier, il peut s’agir d’un bien neuf, ou d’un LMNP ancien, appelé également LMNP occasion, ou LMNP d’occasion. Dans tous les cas, l’investisseur doit veiller à ce que le bien meublé choisi, soit, entre autres, situé dans un quartier dynamique, bien desservi par les transports en commun, proche des commerces, des lieux de sorties, des écoles.

La location

Pour le logement classique, c’est le propriétaire, lui-même, qui s’occupe de la gestion locative. Le contrat de bail de location se fait, directement, entre le propriétaire bailleur, et le locataire, ou via une agence. Par contre, la location dans une résidence services demande une certaine condition. D’abord, comme son nom l’indique, le locataire doit bénéficier, en plus de l’hébergement, des services comme, notamment, le ménage, l’accueil, le lavage du linge ou encore le petit déjeuner. En plus, le loueur doit s’engager à louer le logement pour une durée minimale de 9 ans.

En outre, lors de l’acquisition, l’investisseur loueur doit signer un bail commercial, avec un gestionnaire exploitant de la résidence de service. Ce bail, d’une part, donne la capacité au gestionnaire de la résidence d’exploiter en sous-location le bien. Et d’autre part, il est un atout pour l’investisseur. En effet, il lui permet de se protéger, de ne pas chercher de locataires, ni collecter les loyers. C’est l’exploitant qui collecte et reverse, par la suite, à l’investisseur, les loyers, de façon trimestrielle. En fait, durant toute la durée du bail commercial, l’investisseur n’a qu’un seul interlocuteur, c’est le gestionnaire de la résidence.

Quels sont les principes de la loi Girardin industriel ?

principes de la loi Girardin industriel

La loi Girardin offre deux variantes aux investisseurs voulant faire un placement en outre-mer. L’une de ces variantes est le programme industriel du dispositif Girardin. Concrètement, comment marche ce mécanisme de défiscalisation ? Quelles sont les démarches à suivre pour réussir son investissement avec cette face de la loi Girardin ?

Choisir l’outre-mer

La loi Girardin est un dispositif de défiscalisation mis en place en 2003. Son but est d’accompagner, par des aides fiscales, les investisseurs voulant faire un placement dans le DOM COM.

Investir dans des équipements industriels

Le fonctionnement du Girardin industriel est relativement simple. Trois entités interviennent lors de l’investissement. Premièrement, l’investisseur en métropole déclenche l’investissement par la souscription (ou la création) auprès d’une Société en Nom Collectif (seul habilité à agir sur la métropole pour ce type d’investissement) des parts. La société, une fois les fonds (venant de l’investisseur en métropole, d’une banque et des investisseurs locaux) réunis, la SNC fait l’acquisition des équipements industriels. Ces derniers sont ensuite mis en location à un exploitant local, pour cinq ans. L’exploitant deviendra ensuite propriétaire du bien au terme de cette période. L’investissement est de plein droit lorsque le montant de l’investissement est inférieur à 250 000 €. Lorsque ce montant est dépassé, un agrément de l’administration fiscale est exigé pour l’investissement. On parle ainsi du Girardin industriel avec agrément. Il est enfin à noter que l’investissement en Girardin est dit à « fonds perdus », car l’investisseur ne peut prétendre ni à un versement de revenu ni à un versement de dividende.

Obtenir une réduction d’impôt « one-shot »

En investissant sous ce dispositif et en respectant toutes les conditions citées ci-dessus, l’investisseur peut se prévaloir d’une réduction d’impôt de 44,12 % pour les dossiers sans agrément et de 45,30 % pour les dossiers avec agrément. La réduction d’impôt se calcule sur le montant total du prix d’acquisition des équipements. Ainsi, avec ce dispositif, il est possible de gagner une aide fiscale bien supérieur au montant investit. Il se pourrait même que l’impôt sur le revenu de l’investisseur soit effacé complètement pendant l’année de l’investissement. En outre, l’avantage fiscal sous le dispositif Girardin est dit « one shot ». Cela signifie que l’aide fiscale est imputable, intégralement, sur le revenu de l’investisseur dès l’année de la souscription, pour l’investissement.

La loi Girardin et les niches fiscales

La loi Girardin offre un plafonnement des niches fiscales de 18 000 €. Il est ainsi possible de cumuler l’investissement avec les autres dispositifs de défiscalisation en vigueur. En outre, le Girardin offre l’avantage de ne tenir qu’une partie de la réduction, dans le calcul des niches fiscales. Ainsi, pour l’investissement avec agrément, seuls 34 % de la réduction seulement sont pris dans le calcul. Elle est de 44 % pour les dossiers avec agrément.

Déclarer l’investissement

La réduction d’impôt s’acquiert définitivement lorsque cette dernière est déclarée officiellement auprès de l’administration fiscale. La fiche à remplir pour cette déclaration est le formulaire n° 2042-IOM.

Comment bien choisir un EHPAD ?

bien choisir un EHPAD

La décision de s’inscrire dans un EHPAD est une étape importante dans la vie d’une personne, sachant que l’EHPAD va devenir son futur logement et son établissement de soins. En conséquence, le choix de l’EHPAD ne doit pas être pris à la légère. Quels sont ainsi les critères à prendre en compte afin de bien choisir un EHPAD ?

Choisir un EPHAD offrant le meilleur emplacement

L’emplacement de la résidence de service est un critère important dans le choix des futurs résidents. L’emplacement, pour être idéal, doit se trouver à proximité de l’ancien logement de la personne âgée. L’objectif de ce choix est de permettre à ces personnes de conserver ses habitudes, de côtoyer les mêmes individus et de préserver ses repères. Un bon emplacement, c’est aussi un EPHAD situé près de ses enfants et de sa famille afin que ces derniers puissent visiter la personne âgée, de temps en temps. Mais si ces critères ne peuvent être obtenus, il est préférable de choisir des EPHAD à proximité des commodités (transport, supermarché…) des espaces de détente…pour que la vie à l’EHPAD ne soit pas considérée comme un séjour en prison.

Opter pour un EPHAD offrant plusieurs services

Comme il a été dit précédemment, la vie dans un EHPAD peut aller sur plusieurs années, voire toute une vie. En ce sens, le confort est assez important dans le choix de l’EHPAD. Ainsi, pour choisir le bon établissement, il faut d’abord tenir compte de l’organisation générale de l’établissement (le déroulement de la journée, les repas, les services extra offerts, la possibilité de sortir de l’établissement…). Il faut ensuite se renseigner sur les soins que l’EHPAD peut offrir. Le but ici est de renseigner si les soins offerts par l’EHPAD sont adaptés aux besoins du futur résident. Enfin, il est préférable de choisir un établissement offrant diverses activités et ayant des espaces de relaxation.

Choisir un EHPAD correspondant à son budget

En principe, la tarification d’un EHPAD renferme l’hébergement (hôtellerie, restauration…) par jour par personne, la dépendance par jour et par personne et les tarifs des soins. Le tarif des EHPAD varie entre 2 900 € à 6 000 €. Dans le choix d’un EHPAD, il faut cependant s’assurer que le tarif offert par l’EHPAD couvre toutes les dépenses. En effet, d’autres extras (entretien de linge, pédicures…) sont souvent facturés.

Dans le choix du tarif, le type de l’établissement est aussi à prendre en compte. En effet, les EHPAD à but lucratif n’autorisent souvent pas la sécurité sociale comme moyen de payement.

Multiplier les visites

Il est également conseillé de faire plusieurs visites des établissements choisies avant de prendre une décision définitive. Il ne faut pas se contenter des publicités et des prospectus. L’objectif est de s’assurer de la qualité des prestations offertes par l’établissement, d’avoir une première impression sur l’établissement. Il vise aussi à donner une opportunité à la personne âgée de s’habituer à l’endroit où elle va peut-être y vivre. C’est également une occasion pour rencontrer les personnels de l’établissement et de leur demander toutes les informations encore floues.

Comment déclarer loi Scellier ?

déclarer loi Scellier

Comme tous les dispositifs de défiscalisation locative, la loi Scellier a aussi ses particularités, quant à sa déclaration auprès du service fiscal. En effet, cette opération est obligatoire pour rendre effective la réduction d’impôts. Mais quelle est la procédure à suivre, pour déclarer dans le cadre de ce dispositif Scellier ?

Les documents nécessaires

Tout d’abord, pour pouvoir remplir tous les formulaires nécessaires à la déclaration en loi Scellier, l’investisseur doit avoir entre ses mains :

  • l’acte notarié relatif à l’achat de son bien immobilier soumis au dispositif Scellier,
  • le bail signé par son locataire, pour le Scellier Social uniquement
  • l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail de son locataire.

Toutes les copies de ces documents sont à joindre à la déclaration de revenus, surtout pour la première année.

La démarche à suivre

Il faut que l’investisseur remplisse l’imprimé 2042-C, afin que le service fiscal puisse calculer le montant de sa réduction d’impôts. Pour ce faire, il doit renseigner le prix de l’acquisition du bien immobilier, majoré des frais liés à l’achat, comme les honoraires de notaires, taxes, droits d’enregistrement. En effet, l’investisseur doit indiquer cette somme dans le paragraphe 7, qui se trouve en page 6 du formulaire, sous la rubrique Réductions et crédits d’impôt. Il faut la mettre dans la case correspondante, selon la date d’engagement de réalisation de l’investissement, ainsi que ses caractéristiques, comme Métropole BBC, Métropole non-BBC, ou Outre-mer. Ce formulaire dûment rempli, doit être remis en même temps que la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du bien, à savoir, celui d’ordinaire 2042.

Pour déclarer le montant des revenus fonciers nets, il faut remplir le formulaire 2044, qui s’intitule Déclaration des fonciers. Le déclarant reporte dans ce formulaire les revenus locatifs perçus, comme les loyers et indemnités d’assurance perçues, et les charges déductibles, comme les charges de copropriété, taxe foncière, assurances, ainsi que les intérêts d’emprunt. C’est ainsi qu’il obtient son résultat foncier, qui peut être un bénéfice ou déficit. Ce résultat sera ensuite reporté en page 4 de la déclaration. En effet, si ses charges sont supérieures à ses revenus, il est donc en situation de déficit foncier. Son revenu net imposable sera diminué. Le résultat final obtenu sera ensuite à reporter sur son 2042.

Pour les investissements locatifs dans le cadre du Scellier Social, ou intermédiaire, l’investisseur doit s’en servir le formulaire 2044-SPE. Du même principe, il doit reporter ses revenus fonciers nets sur cet imprimé. En fait, pour bénéficier de la déduction fiscale de 30 %, il faut cocher la case « Dispositif Scellier dans le secteur intermédiaire », sous la rubrique « Caractéristiques des propriétés ». L’investisseur doit aussi saisir le montant de son abattement fiscal, c’est-à-dire, la part de ses revenus fonciers non soumis à l’impôt, sous la rubrique « Régimes particuliers ».

Enfin, dans tous les cas, il ne faut pas oublier de joindre l’imprimé 2044EB, par lequel l’investisseur s’engage à louer son bien pendant 9 ans, ou plus s’il prolonge son engagement dans le cadre du dispositif Scellier Social.

Comment peut-on débloquer un PERP ?

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Dans un investissement sur le Plan d’Epargne Retraite Populaire, ou PERP, les sommes investies sont bloquées jusqu’à l’échéance du contrat, pour être restituées sous forme de rente viagère, ou sous forme de capital selon les cas. Mais en cas de difficulté, est-ce que l’épargnant a la possibilité de procéder à un déblocage de son PERP ? Et si oui, comment ?

Les cas de déblocage

      Décès du souscripteur

Avant ou pendant la retraite, en cas de décès du souscripteur, la rente peut être reversée, sous forme de rente viagère, au conjoint survivant, ou à tout autre bénéficiaire désigné au contrat, ou sous forme de rente éducation pour ses enfants mineurs.

      Sortie en capital

Selon la loi, l’épargne accumulée peut-être récupérée, sous forme d’un capital à hauteur de 20 %. En effet, la rente viagère ne concernant alors que 80 % du montant du plan. En outre, le déblocage est aussi autorisé pour financer un projet d’achat, ou de construction d’une résidence principale au moment du départ à la retraite. Il s’agit d’un capital entier, et des souscripteurs qui n’étaient pas propriétaires de leur habitation au cours des deux ans précédant la liquidation du plan. Dans ce cas, l’assuré doit joindre à sa demande une attestation datée et signée, dans laquelle il s’engage à utiliser le capital pour acheter sa résidence principale et confirme qu’il n’est pas propriétaire depuis au moins deux ans. Enfin, le déblocage est aussi possible dans le cas où le montant du PERP est faible. C’est-à-dire, si la rente viagère prévue est inférieure à 480 € par an.

       Les cas de déblocage exceptionnels

En général, le déblocage anticipé des fonds du PERP est autorisé dans les cinq cas suivants.

      Titulaire d’une carte d’invalidité

Il s’agit d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième, ou troisième, catégories, prévue par la Sécurité Sociale.

       Décès

Ce cas concerne le décès du conjoint, ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité.

       L’expiration des droits de l’épargnant

Ici, il s’agit d’une expiration des droits aux allocations d’assurance-chômage, prévues par le code du travail, en cas de licenciement.

       La perte involontaire d’emploi ou cessation d’activité

Cette catégorie concerne la cessation d’activité non salariée, de l’assuré, à la suite d’un jugement de liquidation judiciaire, ou une perte d’emploi involontaire, comme, entre autres, un licenciement, démission légitime.

        Surendettement

Cette situation est définie par le Code de la consommation.

 La procédure de déblocage

En général, pour débloquer un PERP, le souscripteur doit adresser un courrier à l’organisme assureur, de préférence avec accusé de réception, dans lequel il joint les documents suivants :

  • justificatif d’identité,
  • un relevé d’identité bancaire pour le paiement des sommes,
  • un document attestant la survenance d’un des cinq cas de force majeure énumérés ci-dessus,
  • toutes autres pièces demandées par l’organisme assureur.

Il faut noter que la valeur du capital versé à l’adhérent est déterminée conformément aux conditions générales prévues par le contrat. Et les capitaux récupérés pour cause de force majeure sont totalement exonérés d’impôt sur le revenu. En revanche, ils sont assujettis à l’ISF, à l’exception du déblocage pour invalidité.

Comment profiter du crédit d’impôt ?

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Le crédit d’impôt pour la transition énergétique appelé CITE est un dispositif de défiscalisation très avantageux. Il a été mis en place par l’État pour inciter la population française à promouvoir la transition énergétique. L’État incite donc la population à effectuer des travaux dans leurs résidences en contrepartie d’un remboursement des frais engagés. Le but est alors de financer l’installation de technologies performantes et bénéfiques pour le développement durable.

A qui s’adresse le CITE ?

Le CITE ou crédit d’impôt pour la transition est accessibles à tous les contribuables Français. Il s’adresse principalement aux particuliers fiscalement domiciliés en France. Il s’adresse également aux propriétaires occupants et aux locataires payant ou non un loyer.

Le CITE concerne également les résidences principales, les logements datant de plus de deux ans. Et le remboursement est accordé pour les équipements et matériaux qui respectent des seuils de performance bien définis.

Seuls exclus du CITE sont les propriétaires bailleurs.

Quels travaux sont éligibles au CITE ?

Ce ne sont pas tous les travaux d’amélioration énergétique réalisés dans votre domicile qui sont éligibles au CITE. En effet, l’État établit chaque année une liste de tous les travaux qui peuvent bénéficier du remboursement proposé via le crédit d’impôt. Voici quelques exemples des travaux et prestations qui peuvent bénéficier du CITE :

  • L’amélioration du système de chauffage, de distribution et de programmation de l’eau chaude sanitaire
  • L’installation d’une borne de recharge pour véhicule électrique
  • La réalisation de diagnostics de performance énergétique
  • L’isolation des parois opaques et vitrées par l’extérieur ou par l’intérieur
  • L’installation d’équipements de production d’énergie à partir de ressources renouvelables

La liste complète de toutes les prestations éligibles au crédit d’impôt est disponible sur le site du gouvernement. Vous pouvez retrouver toutes les informations dont vous avez besoin sur ce site web, y compris la méthode de calcul du remboursement du matériel et des prestations réalisées chez vous.

Vous y noterez également que tous les travaux d’amélioration énergétique doivent être réalisés par un artisan RGE ou Reconnu Garant de l’Environnement pour être acceptés dans le CITE.

Combien gagner avec le crédit d’impôt ?

Le dispositif de défiscalisation CITE vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale de 30%. Vous pouvez alors être remboursé à hauteur de ce taux unique de 30% pour le montant de vos dépenses. En revanche, le coût des mains d’œuvre n’est pas compté dans le calcul. Ce montant de 30 % est alors déduit de vos impôts sur le revenu.

Il faut noter qu’un plafond est imposé pour le crédit d’impôt. Seule une dépense de 8000 € pour une seule personne est acceptée pour une même maison. Ce qui signifie un avantage fiscal d’environ 2400 euros. Et pour un couple, la limite est imposée à 16.000 euros, soit 4800 euros d’avantage fiscal.

Avec le CITE, si le montant du crédit est supérieur au montant de l’impôt dû, alors l’excédent est quand même versé en totalité. Si toutes les conditions sont respectées, le CITE est donc un moyen très efficace de défiscaliser.

Loi Duflot : Comment ça marche ?

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Vous payez trop d’impôts ? Vous êtes en préparation de votre retraite ? Vous voulez à tout prix protéger votre famille grâce à l’immobilier locatif ? Inutile de vous poser trop de questions, la solution pour vous, c’est la Loi Duflot.

La défiscalisation Loi Duflot

Mise en place par le Gouvernement du Président François Hollande, la Loi Duflot est entrée en vigueur le 1er Janvier 2013. Il s’agit du premier dispositif de défiscalisation immobilière en faveur des particuliers afin de louer plus facilement des logements. Cette loi a été nommée selon la Ministre de l’égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot. L‘objectif est de relancer le marché immobilier dans des zones ayant une demande locative significative pour des logements énergétiquement performants et accessibles aux familles intermédiaires. Le dispositif Duflot a remplacé le dispositif Scellier qui a cessé fin 2012.

La nouvelle loi Duflot permet de réduire l’impôt, de 18% en Métropole et 29% en Outre-Mer, pour les investisseurs ayant investi dans de l’immobilier neuf. C’est une réduction qui s’étale sur 9 ans d’impôt sur leur revenu. Une économie jusqu’à 6000€  d’impôt par an pendant ces 9 années est alors accessible à tous les investisseurs. Le dispositif permet aussi de se constituer un important patrimoine transmissible.

En effet, ce dispositif permet de réduire l’impôt de 18% du montant d’un investissement avec un plafond total de 300 000€ et de deux logements par an. Si vous avez moins d’impôts à payer que la rédaction d’impôt, cette réduction est reportée à l’année suivante dans une limite de 6 ans.

Les principes de la Loi Duflot

Pour bénéficier de cette loi, il faut acquérir un logement neuf BBC ou en construction. Il faut également que ce bien ait été acheté par un contribuable de nationalité française entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2016. Voici quelques conditions pour souscrire à la Loi Duflot.

D’abord, les ressources ne devraient pas dépasser un plafond déterminé : il faut investir jusqu’à deux fois par an dans une valeur maximale de 300 000€ et de 5500€ le m2. Pour la Loi Duflot, Bouvard ou FIP, même si vous souhaitez cumuler les déductions, vous ne pouvez pas dépasser les 10 000€ par an de déduction fiscale. Les coups de rabots sur les niches fiscales vous y obligent.

Il est également dit que les loyers de location des logements sont plafonnés. Cette mesure était à prendre pour favoriser la construction d’un immeuble comprenant des surfaces et un nombre de pièces limité.

Ensuite, un contribuable investit en respectant les normes environnementales notamment en étant peu gourmands en énergie : si le logement est en construction, il doit être terminé dans un délai de 30 mois.

Concernant la location : le logement doit être loué non meublé pour un usage d’habitation principale, doit être loué à titre de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans, et doit être loué dans l’année qui suit la livraison du logement neuf. L’investisseur doit impérativement proposer un loyer inférieur à 20% du prix pratiqué sur le même secteur locatif.

Sachez tout de même que la Loi Duflot ne s’applique que dans certaines zones géographiques éligibles (Paris, dans les grandes agglomérations françaises de Métropole et d’Outre-Mer), désignées par arrêté ministériel.

Comment gérer les déficits fonciers ?

gérer-déficit-foncier

Dans le domaine fiscal, il existe plusieurs situations donnant droit à une réduction d’impôts, comme, entre autres, les dons à des organismes humanitaires, prestations compensatoires versées en cas de divorce, ou même, le déficit foncier. Pour ce dernier, il est très accessible, simple, et présente des avantages considérables. Mais pour le gérer, il faut maîtriser certains éléments.

L’obtention du déficit foncier,

Tout simplement, les charges déductibles doivent être supérieures au revenu brut foncier. Ainsi, le déficit foncier se crée par la différence, en étant positive, de ces deux éléments. Pratiquement, si un investisseur loue un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges. En effet, les charges déductibles, ou éligibles, sont classées de la façon suivante, les :

  • charges non financières : celles qui sont liées à l’exploitation du bien immobilier, et aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, tels que les :
    • frais d’agences immobilières ;
    • primes d’assurance ;
    • charges de copropriété ;
    • taxe foncière ;
  • charges financières : celles tournant autour des intérêts d’emprunts, comme, entre autres, les :
    • intérêts d’emprunts pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien ;
    • frais associés aux intérêts.

En fait, si la somme des charges éligibles dépasse le revenu brut foncier, au cours d’une année fiscale, dans ce cas, on peut parler de déficit foncier. Du coup, pour que l’investisseur arrive à diminuer son revenu global imposable, il faut que ses revenus fonciers soient réduits à zéro.

La gestion d’un déficit foncier

La gestion se base sur le déficit foncier étant généré. Ce déficit est imputable sur le revenu global de l’investisseur, dans la limite de 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à ce plafond, ou qui provient de l’imputation des intérêts d’emprunt, est reportée successivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, en tant que déficit foncier antérieur.

En général, comme toutes les règles, valables pour tous les biens immobiliers locatifs, un déficit foncier, imputé sur le revenu global, n’est définitivement effectif que si le bien en location, en étant sa source, est maintenu à la location, jusqu’au 31 décembre, de la troisième année suivant son imputation. En plus, pour le pouvoir générer et l’imputer, l’investisseur propriétaire doit être imposé pour ses revenus fonciers sous le régime réel. Mais il faut remarquer qu’en cas d’abandon du bien avant l’expiration de ce délai, la procédure concernant l’imputation de ce déficit sur le revenu global est suspendue, voire annulée, mais l’imputation sur les loyers perçus, issus d’autres biens locatifs, pendant une période de 10 années, celle-ci, reste opérationnelle.

Conclusion

Pour conclure, un investisseur ayant réalisé un investissement locatif peut utiliser le mécanisme du déficit foncier, pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu. Un des gros avantages de ce dispositif, c’est ce qu’il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € de réduction d’impôts par an. Ainsi, le déficit foncier peut être couplé à d’autres dispositifs pour optimiser l’investissement. Enfin, il est bon de savoir que c’est la déclaration du crédit foncier qui rend effective l’imputation.