Dans le domaine fiscal, il existe plusieurs situations donnant droit à une réduction d’impôts, comme, entre autres, les dons à des organismes humanitaires, prestations compensatoires versées en cas de divorce, ou même, le déficit foncier. Pour ce dernier, il est très accessible, simple, et présente des avantages considérables. Mais pour le gérer, il faut maîtriser certains éléments.
L’obtention du déficit foncier,
Tout simplement, les charges déductibles doivent être supérieures au revenu brut foncier. Ainsi, le déficit foncier se crée par la différence, en étant positive, de ces deux éléments. Pratiquement, si un investisseur loue un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges. En effet, les charges déductibles, ou éligibles, sont classées de la façon suivante, les :
- charges non financières : celles qui sont liées à l’exploitation du bien immobilier, et aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, tels que les :
- frais d’agences immobilières ;
- primes d’assurance ;
- charges de copropriété ;
- taxe foncière ;
- charges financières : celles tournant autour des intérêts d’emprunts, comme, entre autres, les :
- intérêts d’emprunts pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien ;
- frais associés aux intérêts.
En fait, si la somme des charges éligibles dépasse le revenu brut foncier, au cours d’une année fiscale, dans ce cas, on peut parler de déficit foncier. Du coup, pour que l’investisseur arrive à diminuer son revenu global imposable, il faut que ses revenus fonciers soient réduits à zéro.
La gestion d’un déficit foncier
La gestion se base sur le déficit foncier étant généré. Ce déficit est imputable sur le revenu global de l’investisseur, dans la limite de 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à ce plafond, ou qui provient de l’imputation des intérêts d’emprunt, est reportée successivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, en tant que déficit foncier antérieur.
En général, comme toutes les règles, valables pour tous les biens immobiliers locatifs, un déficit foncier, imputé sur le revenu global, n’est définitivement effectif que si le bien en location, en étant sa source, est maintenu à la location, jusqu’au 31 décembre, de la troisième année suivant son imputation. En plus, pour le pouvoir générer et l’imputer, l’investisseur propriétaire doit être imposé pour ses revenus fonciers sous le régime réel. Mais il faut remarquer qu’en cas d’abandon du bien avant l’expiration de ce délai, la procédure concernant l’imputation de ce déficit sur le revenu global est suspendue, voire annulée, mais l’imputation sur les loyers perçus, issus d’autres biens locatifs, pendant une période de 10 années, celle-ci, reste opérationnelle.
Conclusion
Pour conclure, un investisseur ayant réalisé un investissement locatif peut utiliser le mécanisme du déficit foncier, pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu. Un des gros avantages de ce dispositif, c’est ce qu’il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € de réduction d’impôts par an. Ainsi, le déficit foncier peut être couplé à d’autres dispositifs pour optimiser l’investissement. Enfin, il est bon de savoir que c’est la déclaration du crédit foncier qui rend effective l’imputation.
